En resum
El 2026, un hotel espanyol es transacciona habitualment entre 8× i 14× EBITDA quan l'operació inclou l'immoble, i entre 5× i 8× quan es ven només el negoci d'explotació. La diferència no és una prima de qualitat: són dos actius diferents. La ubicació pesa més que la categoria, i el règim d'explotació (propietat, lloguer fix o variable, gestió) determina en quina banda jugues.
Múltiples EBITDA del sector hoteler per perfil
| Perfil d'actiu | Múltiple EBITDA | Comentari |
|---|---|---|
| Urbà prime (Madrid, Barcelona) amb immoble | 12× – 18× | El valor immobiliari domina l'operació |
| Vacacional costaner consolidat amb immoble | 10× – 14× | Estacionalitat compensada per ubicació |
| Urbà secundari amb immoble | 8× – 11× | Depèn de l'ADR i de l'ocupació anual |
| Explotació en lloguer fix (sense immoble) | 5× – 8× | Valor del negoci, no del totxo |
| Explotació en gestió (management) | 4× – 7× | Subjecte a la durada dels contractes |
| Hotel rural o petit independent | 6× – 9× | Alta dependència del propietari |
Rangs orientatius per a operacions del lower middle market espanyol. Per comparar amb la resta de sectors, consulta la taula general de múltiples EBITDA per sector a Espanya 2026.
Per què el múltiple hoteler és més alt que el d'una PIME normal
Veure un 12× en hoteleria i un 5× en indústria fa pensar que l'hotel és millor negoci. No ho és necessàriament: el que passa és que estàs valorant dues coses diferents.
Quan l'operació inclou l'immoble, el múltiple barreja el retorn del negoci amb el retorn de l'actiu immobiliari, que es valora a rendibilitats molt inferiors (yields del 5-7%, equivalents a 14-20× la seva renda). Per això el sector s'analitza també per dues vies més:
// Les tres mètriques del sector
Múltiple EBITDA = EV / EBITDA
Preu per clau = EV / nre. d'habitacions
Yield = NOI / EV
// Rang habitual per clau a Espanya 2026
Urbà prime = 180.000 – 400.000 €/clau
Vacacional = 90.000 – 200.000 €/clau
Secundari = 50.000 – 110.000 €/clau
Un comprador professional creuarà les tres. Si el teu múltiple EBITDA sembla bo però el preu per clau és fora de mercat, la negociació es corregeix per aquí.
Què mou el múltiple d'un hotel
El capex diferit és la partida que més discussions genera. Un comprador que estimi 1,5M€ de reforma pendent no abaixa el múltiple: descompta aquesta xifra del preu, íntegra. Si el teu EBITDA és de 800.000€, aquest descompte equival a gairebé dues vegades EBITDA.
L'EBITDA que es multiplica en hoteleria
El sector té les seves pròpies normalitzacions i convé tenir-les fetes abans de seure:
- Reserva de reposició (FF&E reserve): el comprador imputa un 3-5% dels ingressos com a reserva de mobiliari i equipament encara que tu no ho provisionis. Si no ho has restat, el teu EBITDA està inflat des del seu punt de vista.
- Renda de mercat de l'immoble: si l'hotel opera en un edifici de la teva propietat o d'una societat patrimonial familiar, cal imputar una renda de mercat per separar negoci i totxo.
- Retribució de la propietat: la feina real de la família, valorada a preu de mercat.
- Partides no recurrents: anys COVID, ajuts, indemnitzacions, obres extraordinàries.
És el mateix exercici de normalització de l'EBITDA que en qualsevol PIME, amb dos ajustos propis del sector. I com en qualsevol PIME, cada euro mal justificat es perd multiplicat per 10 o 12.
Preguntes freqüents
Quantes vegades EBITDA es paga per un hotel a Espanya?
Entre 8× i 14× EBITDA si l'operació inclou l'immoble, i entre 5× i 8× si es ven només el negoci d'explotació. Els hotels urbans prime de Madrid i Barcelona amb immoble arriben a 12×-18×, mentre que els contractes de gestió es queden en 4×-7×.
Per què els hotels tenen múltiples més alts que altres PIMEs?
Perquè quan la venda inclou l'edifici, el múltiple barreja el retorn del negoci amb el de l'actiu immobiliari, que cotitza a yields del 5-7% (equivalents a 14-20 vegades la seva renda). Venuda només l'explotació, el múltiple hoteler s'assembla molt al de qualsevol empresa de serveis.
Què és el preu per clau i com es calcula?
És el valor d'empresa dividit entre el nombre d'habitacions. A Espanya el 2026 es mou entre 180.000 i 400.000€ per clau en urbà prime, 90.000-200.000€ en vacacional i 50.000-110.000€ en places secundàries. Els compradors el creuen sempre amb el múltiple EBITDA.
Com afecta el capex pendent al preu d'un hotel?
Es descompta del preu pel seu import íntegre, no via múltiple. Si el comprador estima 1,5M€ de reforma necessària, resta 1,5M€ del valor. Sobre un hotel amb 800.000€ d'EBITDA, aquest descompte equival a gairebé dues vegades EBITDA de preu perdut.