En resumen
En 2026, un hotel español se transacciona habitualmente entre 8× y 14× EBITDA cuando la operación incluye el inmueble, y entre 5× y 8× cuando se vende solo el negocio de explotación. La diferencia no es una prima de calidad: son dos activos distintos. La ubicación pesa más que la categoría, y el régimen de explotación (propiedad, alquiler fijo o variable, gestión) determina en qué banda juegas.
Múltiplos EBITDA del sector hotelero por perfil
| Perfil de activo | Múltiplo EBITDA | Comentario |
|---|---|---|
| Urbano prime (Madrid, Barcelona) con inmueble | 12× – 18× | El valor inmobiliario domina la operación |
| Vacacional costero consolidado con inmueble | 10× – 14× | Estacionalidad compensada por ubicación |
| Urbano secundario con inmueble | 8× – 11× | Depende del ADR y de la ocupación anual |
| Explotación en alquiler fijo (sin inmueble) | 5× – 8× | Valor del negocio, no del ladrillo |
| Explotación en gestión (management) | 4× – 7× | Sujeto a la duración de los contratos |
| Hotel rural o pequeño independiente | 6× – 9× | Alta dependencia del propietario |
Rangos orientativos para operaciones del lower middle market español. Para comparar con el resto de sectores, consulta la tabla general de múltiplos EBITDA por sector en España 2026.
Por qué el múltiplo hotelero es más alto que el de una PYME normal
Ver un 12× en hotelería y un 5× en industria hace pensar que el hotel es mejor negocio. No lo es necesariamente: lo que ocurre es que estás valorando dos cosas distintas.
Cuando la operación incluye el inmueble, el múltiplo mezcla el retorno del negocio con el retorno del activo inmobiliario, que se valora a rentabilidades muy inferiores (yields del 5-7%, equivalentes a 14-20× su renta). Por eso el sector se analiza también por otras dos vías:
// Las tres métricas del sector
Múltiplo EBITDA = EV / EBITDA
Precio por llave = EV / nº de habitaciones
Yield = NOI / EV
// Rango habitual por llave en España 2026
Urbano prime = 180.000 – 400.000 €/llave
Vacacional = 90.000 – 200.000 €/llave
Secundario = 50.000 – 110.000 €/llave
Un comprador profesional cruzará las tres. Si tu múltiplo EBITDA parece bueno pero el precio por llave está fuera de mercado, la negociación se corrige por ahí.
Qué mueve el múltiplo de un hotel
El capex diferido es la partida que más discusiones genera. Un comprador que estime 1,5M€ de reforma pendiente no baja el múltiplo: descuenta esa cifra del precio, íntegra. Si tu EBITDA es de 800.000€, ese descuento equivale a casi dos veces EBITDA.
El EBITDA que se multiplica en hotelería
El sector tiene sus propias normalizaciones y conviene tenerlas hechas antes de sentarse:
- Reserva de reposición (FF&E reserve): el comprador imputa un 3-5% de los ingresos como reserva de mobiliario y equipamiento aunque tú no lo provisiones. Si no lo has restado, tu EBITDA está inflado desde su punto de vista.
- Renta de mercado del inmueble: si el hotel opera en un edificio de tu propiedad o de una sociedad patrimonial familiar, hay que imputar una renta de mercado para separar negocio y ladrillo.
- Retribución de la propiedad: el trabajo real de la familia, valorado a precio de mercado.
- Partidas no recurrentes: años COVID, ayudas, indemnizaciones, obras extraordinarias.
Es el mismo ejercicio de normalización del EBITDA que en cualquier PYME, con dos ajustes propios del sector. Y como en cualquier PYME, cada euro mal justificado se pierde multiplicado por 10 o 12.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas veces EBITDA se paga por un hotel en España?
Entre 8× y 14× EBITDA si la operación incluye el inmueble, y entre 5× y 8× si se vende solo el negocio de explotación. Los hoteles urbanos prime de Madrid y Barcelona con inmueble alcanzan 12×-18×, mientras que los contratos de gestión se quedan en 4×-7×.
¿Por qué los hoteles tienen múltiplos más altos que otras PYMEs?
Porque cuando la venta incluye el edificio, el múltiplo mezcla el retorno del negocio con el del activo inmobiliario, que cotiza a yields del 5-7% (equivalentes a 14-20 veces su renta). Vendida solo la explotación, el múltiplo hotelero se parece mucho al de cualquier empresa de servicios.
¿Qué es el precio por llave y cómo se calcula?
Es el valor de empresa dividido entre el número de habitaciones. En España 2026 se mueve entre 180.000 y 400.000€ por llave en urbano prime, 90.000-200.000€ en vacacional y 50.000-110.000€ en plazas secundarias. Los compradores lo cruzan siempre con el múltiplo EBITDA.
¿Cómo afecta el capex pendiente al precio de un hotel?
Se descuenta del precio en su importe íntegro, no vía múltiplo. Si el comprador estima 1,5M€ de reforma necesaria, resta 1,5M€ del valor. Sobre un hotel con 800.000€ de EBITDA, ese descuento equivale a casi dos veces EBITDA de precio perdido.